深圳新聞網(wǎng)2025年5月14日訊（記者 翁任瑩 通訊員 羅斌）在傳統(tǒng)司法處置模式下，法拍房產(chǎn)需經(jīng)歷司法查封、法拍、交付騰退、債權(quán)分配等復(fù)雜環(huán)節(jié)，處置周期冗長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)債權(quán)率低。記者從深圳市先行公證處了解到，為平衡債權(quán)人、債務(wù)人權(quán)益與盤活不良資產(chǎn)，深圳市先行公證處聯(lián)合法院創(chuàng)新開(kāi)展"執(zhí)行+公證帶封帶押過(guò)戶"不良資產(chǎn)處置機(jī)制，近日成功辦結(jié)深圳首宗“帶封帶押”過(guò)戶案件，為不良債權(quán)處置開(kāi)辟"法治化+市場(chǎng)化"的高效解紛新模式。
房產(chǎn)抵押查封無(wú)法過(guò)戶，怎么辦？
2024年初，張女士向某銀行申請(qǐng)貸款并辦理賦予強(qiáng)制執(zhí)行效力債權(quán)文書(shū)公證。同年9月，因貸款逾期違約，銀行依公證債權(quán)文書(shū)向公證處申請(qǐng)執(zhí)行證書(shū)，并于11月向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，法院依法查封其抵押房產(chǎn)。此時(shí)，買家李某有意購(gòu)買該房產(chǎn)，但房產(chǎn)因抵押及查封狀態(tài)無(wú)法辦理過(guò)戶，交易陷入僵局。
2025年5月6日，在法院主持下，銀行與張女士達(dá)成執(zhí)行和解協(xié)議。深圳市先行公證處對(duì)張女士與買家李某的《二手房買賣合同》及《確認(rèn)聲明書(shū)》辦理公證，明確資金監(jiān)管流程：
? 定金托管：定金由居間方代收托管；
? 首期款監(jiān)管：首期款由買家存入銀行監(jiān)管賬戶，經(jīng)銀行確認(rèn)收款后，公證處協(xié)助辦理解除查封及抵押登記；
? 按揭貸款專項(xiàng)使用：買家申請(qǐng)的按揭貸款由銀行審批通過(guò)后，直接劃入銀行監(jiān)管賬戶，專項(xiàng)用于清償張女士剩余債務(wù)。
公證辦理完畢后，法院依據(jù)執(zhí)行和解協(xié)議及公證書(shū)解除房產(chǎn)查封。買賣雙方至不動(dòng)產(chǎn)登記中心完成帶押過(guò)戶登記：銀行監(jiān)管賬戶內(nèi)的首期款及按揭貸款優(yōu)先用于清償債務(wù)，剩余房款按協(xié)議支付給張女士。最終，買方順利取得房產(chǎn)證，張女士通過(guò)交易資金全額清償債務(wù)，銀行同步完成抵押物處置，實(shí)現(xiàn)債權(quán)人、債務(wù)人和買受人三方共贏。
公證如何賦能縮短法拍房處置周期？
在金融借款合同糾紛案件中，債務(wù)人名下抵押房產(chǎn)被法院查封。傳統(tǒng)司法處置需歷經(jīng)評(píng)估、調(diào)查、公告、競(jìng)價(jià)、交付、分配等環(huán)節(jié)，處置周期通常超過(guò)6個(gè)月，且存在資產(chǎn)貶損的風(fēng)險(xiǎn)。在"帶封帶押過(guò)戶"模式下，公證機(jī)構(gòu)聯(lián)合法院、金融機(jī)構(gòu)構(gòu)建三方協(xié)作框架：在債權(quán)人同意的情況下，由債務(wù)人與買受人以市場(chǎng)合理價(jià)格確定交易金額，交易資金通過(guò)"居間托管+銀行專戶監(jiān)管+債務(wù)直接清償"的閉環(huán)運(yùn)行，從確定交易至交割完畢，僅10個(gè)工作日即完成，實(shí)現(xiàn)不良資產(chǎn)高效盤活、交易安全強(qiáng)力監(jiān)管、各方利益均衡保護(hù)的突破性進(jìn)展。
針對(duì)查封房產(chǎn)自行交易中可能存在的"串通轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)嫌疑""虛假交易風(fēng)險(xiǎn)""資金監(jiān)管盲區(qū)"等信任壁壘，公證機(jī)構(gòu)通過(guò)四項(xiàng)機(jī)制筑牢風(fēng)險(xiǎn)防線：
1.交易真實(shí)性核驗(yàn)：運(yùn)用人臉識(shí)別技術(shù)、交易背景核查、合同要素公證三重驗(yàn)證，確保交易雙方真實(shí)意思表示，防范"陰陽(yáng)合同"等法律風(fēng)險(xiǎn)；
2.辦理賦予強(qiáng)制執(zhí)行效力公證：對(duì)原債權(quán)合同辦理賦予強(qiáng)制執(zhí)行效力公證，在債務(wù)人違約后快速進(jìn)入執(zhí)行階段，跳過(guò)訴訟階段，節(jié)省金錢、時(shí)間成本；
3. 資金閉環(huán)管理：建立"三級(jí)資金監(jiān)管模型"，即“居間托管+銀行專戶監(jiān)管+債務(wù)直接清償”，銀行實(shí)時(shí)監(jiān)控資金流向，確保購(gòu)房款優(yōu)先用于清償?shù)盅簜鶛?quán)，形成"來(lái)源可追溯、去向可控制、余額可核查"的全流程監(jiān)管體系；
4. 權(quán)益保障銜接機(jī)制：與法院執(zhí)行程序建立信息互通機(jī)制，確保交易流程與司法程序有效銜接，防范執(zhí)行異議風(fēng)險(xiǎn)。
從"被動(dòng)獲償"到"共贏生態(tài)" 實(shí)現(xiàn)價(jià)值重構(gòu)
據(jù)悉，上述創(chuàng)新模式實(shí)現(xiàn)不良資產(chǎn)處置的多維效能提升：
? 債權(quán)人維度：極大縮短不良貸款回收周期，并通過(guò)帶押過(guò)戶，完成抵押人的變更，實(shí)現(xiàn)從“不良”至“優(yōu)良”債權(quán)的轉(zhuǎn)換，一舉多得；
? 債務(wù)人維度：實(shí)現(xiàn)意思自治，掌控資產(chǎn)處置主動(dòng)權(quán)，有效避免司法拍賣可能產(chǎn)生的折價(jià)損失，且未被列入失信被執(zhí)行人名單，為信用修復(fù)創(chuàng)造空間；
? 買受人維度：買受人以合理價(jià)格購(gòu)得優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，同時(shí)規(guī)避了法拍房常見(jiàn)的"騰退難""稅費(fèi)爭(zhēng)議"等隱性風(fēng)險(xiǎn)。
? 法院維度：體現(xiàn)司法人文關(guān)懷和善意執(zhí)行理念，積極化解矛盾糾紛，提高執(zhí)行公信力和訴訟群眾獲得感，節(jié)約司法資源，破解執(zhí)行難困局。
法律界人士認(rèn)為，深圳市先行公證處與法院協(xié)作創(chuàng)新實(shí)踐的“執(zhí)行+公證帶封帶押過(guò)戶”機(jī)制，以制度協(xié)同破解多重困局，借助資金閉環(huán)監(jiān)管與權(quán)屬變更保障，既確保債權(quán)及時(shí)清償，又最大限度維護(hù)債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)權(quán)益；以市場(chǎng)化交易替代強(qiáng)制拍賣，減少資產(chǎn)處置損耗的同時(shí)，又有效降低買受人產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)。這一機(jī)制創(chuàng)新，將實(shí)現(xiàn)被動(dòng)執(zhí)行向自動(dòng)履行的轉(zhuǎn)變。將單向清償升級(jí)為多方共贏。
深圳市先行公證處負(fù)責(zé)人表示，未來(lái)將持續(xù)深化司法與公證的協(xié)同創(chuàng)新，努力實(shí)現(xiàn)讓每一起案件的辦理都成為優(yōu)化社會(huì)治理、夯實(shí)法治根基的生動(dòng)實(shí)踐。